Spájame sa za kvalitnejší rozvoj Bratislavy

6.2.2025

Stanovisko k návrhu ZaD10 ÚP v území Lida

Hlavné mesto je krok od rozhodnutia, ktoré oslabí dôveru jeho obyvateľov a obyvateliek v schopnosť magistrátu určovať strategický rozvoj mesta a využiť prírastky hodnoty pozemkov na skvalitnenie verejných služieb a infraštruktúry. Bratislava tak prichádza o zdroje, ale aj o víziu spravodlivejšej a udržateľnejšej budúcnosti. 

Predstavte si, že vlastníte pozemok. Mestské zastupiteľstvo prijme rozhodnutie, ktoré zmení možné spôsob využitia vášho pozemku – napríklad umožní, aby sa na pozemku stavalo, alebo aby sa na ňom stavalo výrazne intenzívnejšie. Zo dňa na deň tak rozhodnutím zastupiteľstva rádovo stúpne hodnota vášho súkromného majetku.

Predstavte si, že vlastníte tisíce metrov štvorcových pozemkov na jednom z najlukratívnejších území mesta. Zastupiteľstvo odhlasuje zmenu, ktorá vám umožní zvýšiť intenzitu zástavby až o 30 %. Mesto si tento nárast hodnoty pozemku nevšíma a daruje Vám ho len tak, bez vyčíslenia. Jediným hlasovaním tak zbohatnete o desiatky miliónov eur. Pre vás ako súkromného vlastníka je to určite dobrá správa. Pre mesto a verejný záujem je to však premárnená príležitosť a zásadné zlyhanie v rozvoji mesta.

Jednou z najproblematickejších výhrad voči zmenám a doplnkom územného plánu Bratislavy (ZaD10) je to, že poslanci a poslankyne, ktorí budú o zmene územného plánu hlasovať, ale ani široká verejnosť nemajú informáciu o tom, ako sa prípadným schválením ZaD10 zmení trhová hodnota pozemkov na Lide. V prípade navýšenia intenzity zástavby až o 30 %, zrušenia výškového limitu stavieb a zmeny kategórie pozemkov na stavebné pritom stúpne ich hodnota rádovo v desiatkach miliónov eur. 

K tomuto výraznému navýšeniu hodnoty pozemkov dôjde rozhodnutím mestského zastupiteľstva. Bez toho, že by sme mali jasnú a metodicky dobre podloženú informáciu o tom, o akú konkrétnu sumu ide, nie je možné určiť, aké sú primerané kompenzačné opatrenia zo strany developerov. Mesto ich odvodzuje len od hodnoty plánovaných stavebných objektov. Preto sú kompenzácie v súčasnej podobe náhodné, nedostatočné a pre mesto s vysokou pravdepodobnosťou nevýhodné.

Zhrnutie situácie:

Mesto aktuálne vlastní na Lide asi tretinu pozemkov a bez toho, aby k nim investor získal vlastnícky vzťah, nebude môcť stavať. Mesto sa ale rozhodlo, že tieto svoje cenné pozemky s investormi bezodplatne zamení. 

Táto výmena pozemkov dáva investorom výhodnú pozíciu a finančné benefity. Investori budú vlastniť stavebné pozemky, z ktorých je možné generovať zisk, kým mestu zostávajú hlavne pozemky pod verejnou infraštruktúrou, ktoré vyžadujú údržbu a náklady s tým spojené.

Po zmene územného plánu (najmä vďaka zvýšeniu intenzity zástavby v území) stúpne hodnota pozemkov v rádoch desiatok miliónov eur. Tento prírastok hodnoty vznikne rozhodnutím verejnej správy.

Túto obrovskú nadhodnotu však mesto nijako nereflektuje pri nastavení primeraných kompenzačných opatrení zo strany súkromných vlastníkov. 

Mesto sa tejto nadhodnoty vzdáva v prospech súkromných vlastníkov, čím znásobuje ich zisky. Dobrovoľne a celkom nepochopiteľne sa tak ochudobňuje a redukuje verejný záujem na úkor súkromných ziskov.

Praktiky územného plánovania navyšujúce trhovú hodnotu súkromných pozemkov sa stali už viac ako tri dekády láskavým darom hlavného mesta úzkej skupine “víťazov” – majiteľom investičných pozemkov na úkor “porazených” – obyvateľov mesta. Tieto dary v podobe zmien a doplnkov územného plánu mesta (napr. zmena funkcie využitia pozemku, zvýšenie intenzity zástavby) pripravujú hlavné mesto o udržateľný zdroj financovania rozvoja verejnej infraštruktúry a obyvateľstvo o kvalitnejší život v meste.

Navrhované zmeny a doplnky územného plánu ZaD10 sú príkladom neodôvodnenej a dobrovoľnej štedrosti hlavného mesta voči majiteľom pozemkov. Zvýšenie indexu podlažných plôch (IPP) z 1.8 na 2.3 predstavuje takýto dar súkromným vlastníkom pozemkov v objeme desiatok miliónov eur v čase, keď mesto čelí tlaku na splácanie úverov.

Podporujeme princípy rozvoja mesta krátkych vzdialeností a environmentálne udržateľnej a sociálne inkluzívnej transformácie brownfieldov. Zároveň však žiadame, aby pri nej magistrát využil prírastky hodnoty pozemkov vytvorené zmenami územného plánu. Tie môže využiť na financovanie kvalitnejších verejných služieb a infraštruktúry. Žiadame vedenie mesta, aby verejne zdôvodnilo, prečo pri nastavovaní metodiky kompenzačných opatrení nezohľadňuje enormný nárast hodnoty pôdy vo vlastníctve súkromných investorov.

Trváme na tom, že bez zohľadnenia tejto a ďalších kľúčových otázok nemožno pristúpiť k takému závažnému rozhodnutiu, akým je zmena strategických plánovacích dokumentov mesta. Upozorňujeme, že kľúčové otázky dodnes neprešli vecnou a konštruktívnou diskusiou. Odpovede na ne však priamo súvisia s kvalitou rozhodovania samosprávy o budúcnosti Bratislavy.

Navrhujeme preto, aby mesto procesne pozastavilo schvaľovanie ZaD10 a zorganizovalo okrúhly stôl k verejnému záujmu pri rozvoji lokality Lida ako súčasti budúceho celomestského centra, so zapracovaním pripomienok a požiadaviek vyplývajúcich z tohto stanoviska.  

Za otvorené považujeme predovšetkým tieto zásadné tematické okruhy:

1. Nejednoznačné vyjednané kompenzácie: Vedenie mesta vychádza pri nastavení metodiky kompenzácie len z hodnoty plánovaných stavebných objektov, ktoré na Lide vzniknú. Nezahŕňa však do nej enormný nárast hodnoty pozemkov vo vlastníctve súkromných investorov. K tomuto zhodnoteniu pritom dôjde na základe rozhodnutia mestského zastupiteľstva, ktoré umožní zvýšiť intenzitu zástavby na Lide.

Žiadame vedenie mesta, aby vyčíslilo nárast hodnoty pozemkov súkromných vlastníkov a s ich vlastníkmi vyjednalo primerané kompenzácie, ktoré zohľadnia tento nárast. 

1. Verejný záujem a dostupné bývanie: Výrubom približne 10-tisíc stromov a zastavaním veľkej plochy Lida príde mesto o významný ostrov chladu1, ktorý je v kontexte klimatickej krízy kľúčový z hľadiska mitigačných a adaptačných opatrení. Zánik tohto ostrova chladu pocítime v letných mesiacoch všetci. Doslova. Navrhované kompenzačné opatrenia odrážajú predovšetkým záujmy súkromných investorov, a nie obyvateľstva mesta. V tomto procese má pritom mesto v čase vyhrotenej bytovej krízy získať z celkového počtu 5000 bytov iba 2 % (teda asi 98) nájomných bytov, pričom obdobné politiky dostupného bývania v zahraničí cielia na 20 %. Takéto implementovanie metodiky dostupného bývania nemožno považovať za systémové riešenie bytovej krízy, ktorej Bratislava čelí2. Navrhovaná pešia lávka cez Dunaj, ktorá tvorí podstatnú časť kompenzačných opatrení, je plánovaná až po poslednej etape výstavby a nerieši prepojenie Petržalky s Lidom. Nedostatočné prepojenie Petržalky s Lidom cez Einsteinovu ul. či dostupné bývanie tak ostávajú mimo priorít, hoci odrážajú skutočné potreby obyvateľstva. 

Žiadame vedenie mesta, aby konkrétnu podobu kompenzačných opatrení nastavovalo v efektívnej komunikácii s širšou odbornou verejnosťou.

1. Otvorenosť a participácia: V doterajšom procese bola komunikácia s verejnosťou redukovaná na formálne minimum a zväčša prebiehala iba jedným smerom. Relevantné informácie boli často sprístupnené s oneskorením (urbanistická štúdia) alebo vôbec (zadanie ZaD10, informácie o dopravno-kapacitnom posúdení či o stave podzemných vôd, ale aj videozáznam z verejného prerokovania ZaD10 ap.). K transformácii územia Lida sa pristúpilo bez hlbšieho zisťovania preferencií obyvateľstva a konkrétnych metód zohľadnenia jeho názoru. Považuje magistrát tento proces tvorby zmien a doplnkov ÚP, aj participáciu aktérov na budúcej podobe tejto strategicky významnej lokality za adekvátne? Je komunikácia o vyjednaných podmienkach, dohodách a postupe rokovaní v závere tohto procesu skutočne snahou o dialóg s ostatnými aktérmi? Prečo formovanie budúcnosti celomestského centra hlavného mesta nie je ťažiskovou témou komunikácie magistrátu? Ako zohľadňujú urbanisticko-architektonické návrhy CMC preferencie obyvateľov Petržalky aj ostatných mestských častí a lokalít Bratislavy a posilňujú ich identitu k miestu a mestu ako celku?

Žiadame vedenie mesta, aby s obyvateľstvom Bratislavy viedlo otvorený a úprimný dialóg, nielen formálne prerokovania, v ktorých sú pripomienky verejnosti zamietnuté alebo ignorované.

Unáhlené rozhodnutie schváliť ZaD10 bez poznania odpovedí na zásadné otázky, ktoré vzišli z procesu tvorby zmien a doplnkov, hrozí rizikom nenávratnej straty verejných hodnôt. Ale tiež straty dôvery v to, že hlas obyvateľov a obyvateliek Bratislavy má pri tvorbe verejných politík skutočnú váhu. Sme presvedčení, že pri tejto strategicky významnej zmene územného plánu, sprevádzanej zmenou vlastníckych vzťahov k pozemkom musí brať hlavné mesto osobitný zreteľ na otvorenosť a kvalitu rozhodovacieho procesu, participáciu všetkých dotknutých aktérov na rozvoji celomestského centra, využitie prírastku hodnoty pozemkov na rozvoj verejných služieb a infraštruktúry, tvorbu inkluzívnej štvrte a na zmierňovanie environmentálnych dopadov výstavby v lokalite.

Pozn.:

1. https://urbanimaginationsk.cargo.site/Juraj-Holec-Zmiernie-klimy
2. https://www.finreport.sk/ekonomika/dostupnost-byvania-je-na-slovensku-druha-najnizsia-v-europe/

prof. RNDr. Mikuláš Huba, CSc., Slovenský ochranársky snem 

Dr. Branislav Machala, Centre for Territorial Development

JUDr. Ing. PhDr. Juraj Mravec, PhD, MBA, vysokoškolský pedagóg

Ing. arch. Ivana Nemethová, Znepokojené matky

PhDr. Ivana Rumanová, kultúrna antropologička a kritička

Mgr. Peter Szalay PhD, Oddelenie architektúry, Historický ústav SAV

Ivor Švihran, M_P_ BA, Biskupické luhy

Ing. Ľubica Trubíniová, Klimatická koalícia, Slovenský ochranársky snem 

Spájame sa za kvalitnejší rozvoj Bratislavy

Sme iniciatíva Bratislavčanov a Bratislavčaniek z rôznych organizácií a profesijných oblastí, ktorým záleží na našom meste a udržateľných riešeniach. Zameriavame sa na strategický rozvoj Bratislavy, s cieľom zvyšovať kvalitu života, sociálnu spravodlivosť, klimatickú a ekonomickú udržateľnosť a chrániť prírodné a kultúrne dedičstvo.